Case in affitto - Le rogne del locatore

[MrFlame]

Allora C'è un dubbio che mi ammorba da un po'

Supponiamo che io possieda un appartamento e che decida di affittarlo a qualcuno. Trovato l'inquilino ci accordiamo sulle condizioni e via di contratto regolarmente registrato (diciamo annuale). Bene, dopo il periodo di 12 mesi decido che non voglio rinnovare il contratto e che voglio tenere l'appartamento sfitto perché magari abito lì vicino e mi da noia vedere gente che va e che viene, oppure perché mi serve un piede a terra quando passo da quelle parti, o per qualunque altro motivo (anche futile). Il tizio inizia a piantarmi grane, prende tempo, cerca scuse e non vuole sloggiare Che devo fare per mandarlo via?

Se avviso le forze dell'ordine possono prenderlo per le natiche e buttarlo fuori oppure devo necessariamente fare causa e via di avvocati, giudici, cazzi e mazzi? Che devo fà inzomma

A voi la parola legali e legulei (scherzo )

[PsicoEroe]

Ah, di solito non puoi farci nulla e rimangono lì senza pagare.
Facendo il fabbro sono andato a cambiare serrature accompagnato dai carabinieri dopo che erano passati almeno un paio d'anni.

Però se è gente civile gli dici che non rinnovi il contratto e che se ne devono andare e basta.

[par t one]

Allora C'è un dubbio che mi ammorba da un po'

Supponiamo che io possieda un appartamento e che decida di affittarlo a qualcuno. Trovato l'inquilino ci accordiamo sulle condizioni e via di contratto regolarmente registrato (diciamo annuale). Bene, dopo il periodo di 12 mesi decido che non voglio rinnovare il contratto e che voglio tenere l'appartamento sfitto perché magari abito lì vicino e mi da noia vedere gente che va e che viene, oppure perché mi serve un piede a terra quando passo da quelle parti, o per qualunque altro motivo (anche futile). Il tizio inizia a piantarmi grane, prende tempo, cerca scuse e non vuole sloggiare Che devo fare per mandarlo via?

Se avviso le forze dell'ordine possono prenderlo per le natiche e buttarlo fuori oppure devo necessariamente fare causa e via di avvocati, giudici, cazzi e mazzi? Che devo fà inzomma

A voi la parola legali e legulei (scherzo )

paghi un paio di tizi che con 2-300€ ti fanno un lavoretto 'pulito'.

[fullmetalshinigami]

Non sono sicuro che tu possa dirgli di punto in bianco che non glielo rinnovi, un preavviso dovresti darlo (dico da legge, ma non sono sicuro se sia una cosa inserita nel contratto, sia proprio così o se sia solo una regola non scritta)

[par t one]

SFRATTO PER NECESSITA' DEL PROPRIETARIO
Si ha quando il proprietario intende riutilizzare l'appartamento per i motivi di necessita' previsti dalla legge o per effettuare lavori tassativamente indicati. Cio' e' possibile solo dopo il primo quadriennio per i contratti liberi e dopo tre anni per quelli concordati; non e' invece previsto per i contratti brevi, quelli transitori e per studenti.

In questi casi lo strumento per ottenere la disponibilita' dell'immobile non e' la semplice disdetta (benche' sia opportuno inviarla con il solito preavviso di sei mesi specificando i motivi della necessita') ma un ordinario procedimento da promuovere presso il tribunale della zona dove si trova l'immobile. Potrebbe infatti essere necessaria un'istruttoria per verificare le effettive necessita' del locatore, fino all'eventuale causa con pronuncia di una sentenza.

Casi di necessita' previsti dalla legge:
-quando il locatore intenda destinare l'immobile agli usi: abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli, dei parenti entro il secondo grado;
-quando un locatore persona giuridica -che persegua fini sociali, pubblici, culturali, assistenziali, di culto- voglia utilizzare l'immobile per le finalita' in questione, offrendo al conduttore un'idonea alternativa abitativa;
-quando il conduttore abbia, nello stesso comune, un idoneo alloggio libero;
-quando l'immobile sia posto in un edificio gravemente danneggiato, che debba essere ricostruito o stabilizzato e la permanenza del conduttore sia d'ostacolo ai lavori; autorizzazioni e concessioni decorrono dall'effettiva disponibilita';
-quando lo stesso immobile sia in condizioni tali da necessitare interventi di integrale ristrutturazione oppure se l'immobile debba essere demolito o trasformato; le autorizzazioni e le concessioni decorrono ancora dall'effettiva disponibilita' dell'immobile;
-quando il proprietario intenda effettuare sopra-elevazioni in un appartamento posto all'ultimo piano, e la presenza dell'inquilino sia d'ostacolo; le autorizzazioni e le concessioni decorrono dall'effettiva disponibilita';
(in questi ultimi due casi, se il proprietario dopo i lavori concede nuovamente l'immobile in affitto, il precedente affittuario ha diritto di prelazione coma da art.40 della legge 392/78)
-quando il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto;
-quando il locatore intenda vendere a terzi l'immobile e non abbia altri immobili ad uso abitativo -oltre, eventualmente, alla propria abitazione.
(in quest'ultimo caso all'affittuario/conduttore e' riconosciuto il diritto di prelazione da esercitare nei modi previsti dalla legge, art.38/39 legge 392/78).

[MrFlame]

Ok il preavviso, ma se glielo dico in anticipo mi possono creare grane?

Cioè, devo dimostrare che l'appartamento mi serve per altri motivi se voglio farli andare via da casa mia?

[MM(metalman)]

Ok il preavviso, ma se glielo dico in anticipo mi possono creare grane?

Cioè, devo dimostrare che l'appartamento mi serve per altri motivi se voglio farli andare via da casa mia?

Di regola, la clausola media del preavviso (sia da parte locatizia che conduttrice) si aggira sui tre mesi- sei mesi, a seconda della durata del rapporto. Quindi per "preavviso" non puoi di certo pensare di dirlo il giorno prima. Prassi (e legge direi) vuole che, se il locatore se ne sta zitto per tutta la durata del rapporto contrattuale,lo stesso si consideri rinnovato. Prendi con le pinze ciò che dico perchè dipende da numerosi fattori (e dal fatto che non sono affatto fresco su diritto civile). Ad esempio, il rinnovo tacito, avviene nei contratti liberi che hanno durata minima legale di quattro anni. Tu parlavi di base annuale,le regole già potrebbero essere diverse (a me viene in mente solo il modello della circolare del 2002 ora che vede termini di recesso ridotti e non ho ricordi di rinnovi taciti ).

Soluzione? metti una clausola dove, nero su bianco, affermi i termini di recesso e modalità di preavviso. Non sei giustificato a dire che vincolo di destinazione vuoi dettare sul tuo immobile in futuro. Semplicemente il rapporto si esaurisce come previsto.Una clausola del genere potrebbe essere ritenuta "vessatoria" (anche se ne dubito), quindi ti conviene farla firmare espressamente e sperare che non vada ad intaccare nessuno dei numerosi principi e tutele varie.

Detto ciò, le grane dipendono dall'educazione della gente e ben poco (ahimè) dalle clausole contrattuali. D'altronde con gli avvisi di sfratto si lavora parecchio nei tribunali quindi questa grande correttezza in giro non c'è. Evitare rischi del genere si può fare giocando di furbizia: se cedi in locazione a studenti dubito tu possa avere questi problemi ma ovviamente hai altre rogne (manutenzione dell'immobile scarsa, frastuono e così via). Un ottimo vincolo sarebbe per finalità diverse dall'uso abitativo (es. studio associato di professionisti che cerca un immobile per operare). Discorso tremendamente ampio.

In ogni caso l'Italia se ne viene di studi di consulenza legale e forum giuridici. Se hai tempo e voglia potresti informarti adeguatamente e gratuitamente. Io ti ho dato un parere molto superficiale e con ricordi vaghi di un esame sostenuto tre anni fa. Per questo non mi assumo responsabilità!:asd.

[MrFlame]

Grazie a tutti. In realtà non devo affittare nessun appartamento (sono nullatenente XD) era solo una curiosità

[bertuccia2004]

Ma già che ci siamo, posso chiedere qualche info su airbnb? non da gestore ma da fruitore...
Pensavamo di prendere un appartamento, quanto e come può rompere le scatole l'host? nel senso, non abbiamo certo intenzione di fare un rave, ma se ospitiamo degli amici per una serata, magari per fare una cena assieme, dobbiamo comunicarlo e chiedere il permesso?

[par t one]

Ma già che ci siamo, posso chiedere qualche info su airbnb? non da gestore ma da fruitore...
Pensavamo di prendere un appartamento, quanto e come può rompere le scatole l'host? nel senso, non abbiamo certo intenzione di fare un rave, ma se ospitiamo degli amici per una serata, magari per fare una cena assieme, dobbiamo comunicarlo e chiedere il permesso?

si

[MM(metalman)]

Ma già che ci siamo, posso chiedere qualche info su airbnb? non da gestore ma da fruitore...
Pensavamo di prendere un appartamento, quanto e come può rompere le scatole l'host? nel senso, non abbiamo certo intenzione di fare un rave, ma se ospitiamo degli amici per una serata, magari per fare una cena assieme, dobbiamo comunicarlo e chiedere il permesso?

Visto che sono host da più di tre anni ti rispondo io: si. Trovo alquanto maleducato che non mi avvertano di situazioni del genere. fossi sotto contratto di locazione sarebbe un conto ma quando prenoti una casa o una stanza inserisci anche il numero di persone e l'host, giustamente, si organizza per quel dato numero. Ti conviene avvisarlo e sperare che non sia un rompiscatole.

[bertuccia2004]

Visto che sono host da più di tre anni ti rispondo io: si. Trovo alquanto maleducato che non mi avvertano di situazioni del genere. fossi sotto contratto di locazione sarebbe un conto ma quando prenoti una casa o una stanza inserisci anche il numero di persone e l'host, giustamente, si organizza per quel dato numero. Ti conviene avvisarlo e sperare che non sia un rompiscatole.

Senz'altro lo farò, era solo una cosa del tipo "cosa facciamo, mangiamo una pizza in casa e poi usciamo?" e magari far salire gli amici.
Ma in questo caso avverto